שאלות נפוצות
עקרונות משכנתא
מהו תמהיל משכנתא הטוב ביותר?
תמהיל המשכנתא שמתאים לך אחרי שיחת אפיון והבנה מהם המטרות והיעדים שלך.
אני בונה לך תמהיל משכנתא שמתאים בדיוק לך כדי לצאת לדרך איתנה פיננסית שעושה לשנינו כצוות שכל!
בהצלחה!
מהם מסלולי משכנתא?
להלן רשימת המסלולים בגדול –
- קבועה צמודה
- משתנה צמודה
- פריים
ועוד.
לכל אחד יתרונות וחסרונות.
לעוד מידע מוזמנים לקרוא את הכתבה שלי בנושא ולצפות בערוץ היוטיוב שלי , בהצלחה !!
מהו יחס החזר?
יחס החזר הוא אחוז מהכנסה הפנויה שלך (פחות התחיבויות מעל שנה וחצי) שניתן להחזיר כהחזר חודשי למשכנתא. בבנקים רגילים, יחס ההחזר המקסימלי הוא 40%, ובגופי מימון ספציפיים הוא יכול להגיע עד 50%.
דוגמת חישוב יחס החזר
נניח שהכנסה הפנויה שלך היא 10,000 ש"ח. יחס החזר מקסימלי של 40% יהווה החזר חודשי מקסימלי של:
10,000 ש"ח * 40% = 4,000 ש"ח
לכן, במקרה זה, ההחזר החודשי המקסימלי שתוכל לשלם עבור משכנתא הוא 4,000 ש"ח.
מהן ההוצאות הנלוות למשכנתא?
- שמאי מקרקעין: הערכת שווי הנכס
- עורך דין: ליווי משפטי בעסקת רכישת הדירה
- ביטוח חיים: ביטוח למקרה מוות של הלווה
- ביטוח משכנתא: ביטוח כנגד נזק לנכס
- אגרות רישום: רישום הנכס בטאבו
- עמלות תיווך: במקרה של רכישת דירה דרך תיווך
מה עלי לעשות אם אני חושב שאני משלם יותר מדי ריבית על המשכנתא שלי?
מהי ריבית משכנתא?
כמה משכנתא אני יכול לקחת?
זה תלוי בהכנסות, הוצאות, חסכונות, ערך הנכס ועוד אבל בגדול – 25% הון עצמי על נכס כלומר על מליון שקלים 250 אלף עד הכנסות נטו של 40 אחוז בבנקים בחוץ בנקאים מסוימים עד 50 אחוז! (מחיר הכסף יהיה בהתאם)
קיבלתי אישור עקרוני מהבנק. זה אומר שיאשרו לי ב-100 אחוז את המשכנתא?
חבר יקר זה מחולק לשניים ואני אסביר.
אופציה 1:
שלחת את כל הניירת הרלוונטית – אופציה זאת אומרת שבדקו את כל הניירת ושבאמת הכל תקין כלומר על פי הנתונים הללו הכל תקין והאישור נכון.
אופציה שנייה:
שהזנת נתונים אבל הנתונים פשוט מאוד לא נבדקו אז על סמך מה שהזנת אישור את האישור העקרוני.
בבקשה חברים תבקשו אישור עקרוני רק כאשר אתם שמים מסמכים רלוונטים.
עוד שנה אני מוכר את הבית וההלוואות חונקות אותי כלכלית. מה ניתן לעשות?
היי חבר יקר, קודם כל תדע שכאיש מקצוע בתחומי דבר ראשון אני עובר איתך שאלון פיננסי להבין על מה מדובר. האם מדובר על אפשרות של בלון מלא בלון חלקי – בשאלה ליד אלמד אותך מה כל דבר אומר .
כאיש מקצוע אני רוצה להתאים לך את אסטרטגיה הכניסה וכמובן את אסטרטגית היציאה ואת מחיר הכסף שעושה הכי הרבה שכל עבורך!
יש לי הוצאה לפועל ויש לי נכס. אין לי כסף לשלם עכשיו להוצאת לפועל אבל בעתיד יהיה לי. מה לעשות?
היי חבר יקר, קודם כל הכל בסדר, בשביל זה אני כאן להוציא אותך לדרך איתנה פיננסית.
קודם כל אראה את הדוח נתוני אשראי שלך. לאחר שניתחתי את זה ולאחר שדיברתי איתך על צפי הכנסות, נוכל לבנות תוכנית שעושה שכל ליציאה לדרך חדשה.
אל תדאג אתה לא היחידי בישראל שלצערי הגיע לדבר הזה – אני יודע לעזור לך!
מהי משכנתא בריבית קבועה?
משכנתא בריבית קבועה היא משכנתא שהריבית כאמור נקבעה במועד אישור עקרוני והיא לא תשנה עד גמר המשכנתא / מחזור משכנתא.
ישנם שני סוגים של ריבית קבועה קבועה לא צמודה למדד המחירים קבועה צמודה למדד המחירים בשאלות הבאות נגע מה כל אחד מהן אומרת.
מהי משכנתא בריבית משתנה?
משכנתא בריבית משתנה היא משכנתא שהריבית כאמור נקבעה במועד אישור עקרוני והיא לא תשנה על נקודת השינוי / מחזור משכנתא.
ישנם שני סוגים של ריבית קבועה משתנה לא צמודה למדד המחירים משתנה צמודה למדד המחירים בשאלות הבאות נגע מה כל אחד מהן אומרת.
ריביות צמודות ולא צמודות
מהי משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן? (ק"צ)
החסרונות בבלון מלא- כניסה ללא אסטרטגית יציאה (גם על בלון חלקי זה תופס) וזה פשוטו כמשמעו יכול לגרום ל:
- אי עמידה בהחזר
אי עמידה בהחזר סכום הקרן בסוף תקופת ההלוואה עלולה להוביל להליכים משפטיים, עיקולים ואף חדלות פירעון. - תלות בתזרים מזומנים עתידי
הלוואת בלון מלא מחייבת תלות בתזרים מזומנים עתידי גבוה על מנת לעמוד בהחזר סכום הקרן. - שינויים כלכליים
שינויים כלכליים בלתי צפויים, כגון ירידה בהכנסות או עלייה בריבית, עלולים להקשות על החזר סכום הקרן. - ריבית גבוהה
הריבית על הלוואת בלון מלא תהיה גבוהה משמעותית בהשוואה להלוואה רגילה ( שפיצר או קרן שווה) בבלוג שלי תחת מחשבון בלון מלא יש מחשבון מצוין שיעזור לכם!
מהי משכנתא קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן? (קל"צ)
משכנתא בריבית קבועה שלא צמודה למדד המחירים לצרכן אומרת את הדבר הבא:
הריבית כאמור נקבעת במועד האישור העקרוני ולא משתנה עד גמר המסלול הספציפי הזה או שינוי בתנאי משכנתא להלן מחזור משכנתא וכמו השם שלה אומרת שהיא לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
יתרון: ידוע כמה משלמים בכל חודש וחודש – 100 אחוז ודאות חסרון – הפרש בין הריבית שקיימת לריבית הממוצעת * מספר החודשים לסיום מסלול זה התוצאה שעלול להיות עמלות יוון (כסף שאתם משלמים בשביל לצאת מאותו מסלול) וזה עשוי להיות יקר.
מהי משכנתא בריבית משתנה צמודה? ( מ"צ)
משכנתא משתנה צמודה אומרת את הדבר הבא:
שכאמור היא משתנה בהתאם לנקודת השינוי (שנה וחצי,שנתיים, חמש ועשר שנים – תלוי בנק) והיא צמודה למדד המחירים לצרכן – כלומר יש השפעה של מדד ויש השפעה של הריבית הממוצעת בנקודת השינוי.
יתרון: הריבית שלוקחים על חוסר ודאות עולה לנו פחות כסף בדמות ריבית , כלומר החזר החודשי הראשוני יהיה נמוך מאשר מסלולים צמודי מדד, מה שיכול להשפיע במקרים מסוימים על האם אותו פלוני יקבל את המשכנתא או לא.
בנקודת השינוי הריבית תתעדכן באופן אוטומטי לריבית הממוצעת ועמלות היון לא תהיה על כל תקופת המסלול אלה עד נקודת השינוי.
חיסרון: בגלל צמידות למדד המחירים לצרכן- הקרן( החוב המקורי) יעלה בעקבות שינוי המדד השנתי-כלומר החזר חודשי של X יהיה ככל שעובר השנים גדול וגדול יותר וזה חד משמעית ישפיע עליכם! כי לא רק שאתם תשלמו כסף לצמצם את העלייה ונגוס בקרן אתם בשנים הראשונות רק תנגסו בריבית ובצמידות!! כלומר- החוב לא ירד אלה יעלה וכן כמובן שגם בק"צ (קבועה צמודה למדד) זה ככה!
בנוסף: חוסר ב 100 אחוז ודאות הריבית עלתה ובדיוק נקודת השינוי הגיע? כנראה נתקעתם עם משכנתא יקרה יותר ממה שאתם צריכים לשלם. לכן תכנון נכון הוא מילת המפתח.
מהי משכנתא בריבית משתנה לא צמודה? (מל"צ)
משכנתא משתנה לא צמודה אומרת את הדבר הבא:
שכאמור היא משתנה בהתאם לנקודת השינוי (שנה וחצי,שנתיים, חמש ועשר שנים – תלוי בנק) והיא לא צמודה למדד המחירים לצרכן – כלומר אין השפעה של מדד אבל יש השפעה של הריבית הממוצעת בנקודת השינוי.
יתרון: מל"צ נותן לכם את השקט הנפשי שהמסלול במשכנתא שלכם לא עולה עם הזמן בעקבות מדד המחירים לצרכן בנקודת השינוי הריבית תתעדכן באופן אוטומטי לריבית הממוצעת ועמלות היון לא תהיה על כל תקופת המסלול אלה עד נקודת השינוי.
חיסרון: הריבית שלוקחים על ודעות עולה לנו יותר כסף בדמות ריבית , כלומר החזר החודשי הראשוני יהיה גבוה מאשר מסלולים צמודי מדד, מה שיכול להשפיע במקרים מסוימים על האם אותו פלוני יקבל את המשכנתא או לא. חוסר ב 100 אחוז ודאות הריבית עלתה ובדיוק נקודת השינוי הגיע? כנראה נתקעתם עם משכנתא יקרה יותר ממה שאתם צריכים לשלם. לכן תכנון נכון הוא מילת המפתח.
משכנתאות בלון
מה הכוונה בלון חלקי?
הלוואות בלון חלקי (הנקראת גם גישור) היא בעצם פתרון ייחודי למצבים ספציפיים שאנחנו יכולים לשלם רק חלק אחד, שזה את החלק של הריבית באופן חודשי ואז בסיום התקופה( פיצוץ הבלון) את הקרן באופן חד פעמי.
אז איך תכלס זה עובד?
- החזר ריבית חודשי
לאורך תקופת ההלוואה, הלווה משלם רק את הריבית על סכום הקרן. - החזר קרן חד פעמי
בסוף תקופת ההלוואה, הלווה נדרש להחזיר את סכום הקרן במלואו, בתשלום אחד. - תקופת ההלוואה
לרוב, תקופת ההלוואה נעה בין שנה לארבע שנים. - אפשרויות הצמדה
ניתן להצמיד את ההלוואה למדד וכך להוריד החזר חודשי ניתן במקרים מסוימים לקבל אותה בפריים גם כן .
מה החסרונות בבלון חלקי?
- תשלום חד פעמי גבוה
בסוף תקופת ההלוואה נדרש תשלום משמעותי של סכום הקרן. - ריבית גבוהה יותר
הריבית על הלוואת בלון חלקי תהיה גבוהה יותר בהשוואה להלוואה רגילה( מסוג שפיצר ואו קרן שווה) בגלל הסיכון המגולם בה. - סיכון
אי עמידה בהחזר סכום הקרן עלולה להוביל להליכים משפטיים.
חשוב ממש להתייעץ עם בעל מקצוע בתחום שמבין את היתרונות והחסרונות וכמו שאמרתי באחד התשובות- האסטרטגיה הכי חשובה זה לדעת איך לצאת מהמימון בצורה מיטבית וחכמה ולא להגיד יופי יש לי כסף עכשיו הכל טוב..
מה היתרונות בבלון חלקי?
- החזרים חודשיים נמוכים
תשלום ריבית בלבד מאפשר החזרים חודשיים נמוכים משמעותית בהשוואה להלוואה רגילה. - גמישות
פתרון זמני ומתאים למצבים בהם קיימת אי ודאות לגבי זמינות מקורות מימון עתידיים. מימון צרכים שונים
ניתן להשתמש בהלוואה למגוון צרכים, כגון רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת, מימון עסקי, שיפוץ וכדומה חשוב ממש להתייעץ עם בעל מקצוע בתחום שמבין את היתרונות והחסרונות וכמו שאמרתי באחד התשובות- האסטרטגיה הכי חשובה זה לדעת איך לצאת מהמימון בצורה מיטבית וחכמה ולא להגיד יופי יש לי כסף עכשיו הכל טוב..
הבנתי מה הכוונה בלון חלקי, מה הכוונה בלון מלא?
בלון מלא אומר שאתם בעצם לא משלמים לא קרן (החוב המקורי) ולא את המדד, כלומר ישנו אפקט ריבית דריבית חודשית.
מהם היתרונות בבלון מלא?
- היתרונות ( בבקשה תקראו גם על החסרונות!)
תשלומים חודשיים נמוכים
תשלום ריבית בלבד מאפשר ליהנות מתשלומים חודשיים נמוכים משמעותית בהשוואה להלוואה רגילה. יתרון זה יכול להקל משמעותית על הנטל הכלכלי של הלווה, ובמיוחד במקרים בהם יש צורך במימון סכומים גדולים. - גמישות
הלוואת בלון מלא מציעה גמישות רבה ללווה. ניתן להשתמש בהלוואה למגוון צרכים, כגון רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת, מימון עסקי, שיפוץ וכדומה. יכולת ניצול הזדמנויות: הלוואת בלון מלא יכולה לאפשר ללווה לנצל הזדמנויות עסקיות או כלכליות שאינן ניתנות להמתנה עד לגיוס מקורות מימון אחרים. - השקעה
ניתן להשתמש בכספי הלוואה לצורך השקעה, תוך ניצול הריבית הנמוכה יחסית על ההלוואה.
הבנתי את היתרונות ,מהם החסרונות בבלון מלא?
החסרונות בבלון מלא- כניסה ללא אסטרטגית יציאה (גם על בלון חלקי זה תופס) וזה פשוטו כמשמעו יכול לגרום ל:
- אי עמידה בהחזר
אי עמידה בהחזר סכום הקרן בסוף תקופת ההלוואה עלולה להוביל להליכים משפטיים, עיקולים ואף חדלות פירעון. - תלות בתזרים מזומנים עתידי
הלוואת בלון מלא מחייבת תלות בתזרים מזומנים עתידי גבוה על מנת לעמוד בהחזר סכום הקרן. - שינויים כלכליים
שינויים כלכליים בלתי צפויים, כגון ירידה בהכנסות או עלייה בריבית, עלולים להקשות על החזר סכום הקרן. - ריבית גבוהה
הריבית על הלוואת בלון מלא תהיה גבוהה משמעותית בהשוואה להלוואה רגילה ( שפיצר או קרן שווה) בבלוג שלי תחת מחשבון בלון מלא יש מחשבון מצוין שיעזור לכם!
- אי עמידה בהחזר
מה הכוונה באסטרטגית יציאה?
שאלה מצוינת!
אסטרטגית יציאה אומרת את הדבר הבא:
אני מסיים את זמן הבלון שלי מה קדימה? מכירת הנכס? פריסה להלוואה רגילה? ( שפיצר או קרן שווה) מה תכלס אני רוצה להשיג עוד שנה שנתיים כל אלה ועוד זה התפקיד שלי כיועץ לבדוק מה ואיך הכי מתאים לכם.
איחוד הלוואות לנכס
מה זה איחוד הלוואות לנכס?
איחוד הלוואות לנכס הוא תהליך שבו לוקחים הלוואה אחת גדולה (בדרך כלל משכנתא) שמאפשרת לסגור את כל ההלוואות וההתחייבויות הקיימות של משק הבית.
מה הם היתרונות איחוד הלוואות לנכס?
להלן רשימת המסלולים בגדול –
- קבועה צמודה
- משתנה צמודה
- פריים
ועוד.
לכל אחד יתרונות וחסרונות.
לעוד מידע מוזמנים לקרוא את הכתבה שלי בנושא ולצפות בערוץ היוטיוב שלי , בהצלחה !!
מה הם החסרונות לאיחוד הלוואות לנכס?
- הגדלת סך העלות
כתוצאה מפריסת חוב לתקופה ארוכה יותר, סך העלות של ההלוואה (כולל ריבית) יכולה להיות גבוהה יותר. - רישום שעבוד על הנכס
איחוד הלוואות לנכס כרוך ברישום שעבוד על הנכס, מה שעלול להגביל את האפשרויות הפיננסיות העתידיות. - תנאי החזר נוקשים
תנאי ההחזר של הלוואת משכנתא נוקשים יחסית, וקיים סיכון של אי עמידה בהחזרים במקרה של קשיים כלכליים.
משכנתא למתחילים
מהו תמהיל משכנתא הטוב ביותר?
תמהיל המשכנתא שמתאים לך אחרי שיחת אפיון והבנה מהם המטרות והיעדים שלך.
אני בונה לך תמהיל משכנתא שמתאים בדיוק לך כדי לצאת לדרך איתנה פיננסית שעושה לשנינו כצוות שכל!
בהצלחה!
מהם מסלולי משכנתא?
להלן רשימת המסלולים בגדול –
- קבועה צמודה
- משתנה צמודה
- פריים
ועוד.
לכל אחד יתרונות וחסרונות.
לעוד מידע מוזמנים לקרוא את הכתבה שלי בנושא ולצפות בערוץ היוטיוב שלי , בהצלחה !!
מהו יחס החזר?
יחס החזר הוא אחוז מהכנסה הפנויה שלך (פחות התחיבויות מעל שנה וחצי) שניתן להחזיר כהחזר חודשי למשכנתא. בבנקים רגילים, יחס ההחזר המקסימלי הוא 40%, ובגופי מימון ספציפיים הוא יכול להגיע עד 50%.
דוגמת חישוב יחס החזר
נניח שהכנסה הפנויה שלך היא 10,000 ש"ח. יחס החזר מקסימלי של 40% יהווה החזר חודשי מקסימלי של:
10,000 ש"ח * 40% = 4,000 ש"ח
לכן, במקרה זה, ההחזר החודשי המקסימלי שתוכל לשלם עבור משכנתא הוא 4,000 ש"ח.
מהן ההוצאות הנלוות למשכנתא?
- שמאי מקרקעין: הערכת שווי הנכס
- עורך דין: ליווי משפטי בעסקת רכישת הדירה
- ביטוח חיים: ביטוח למקרה מוות של הלווה
- ביטוח משכנתא: ביטוח כנגד נזק לנכס
- אגרות רישום: רישום הנכס בטאבו
- עמלות תיווך: במקרה של רכישת דירה דרך תיווך