משכנתא בספרד לישראלים: המדריך המלא

כאשר אדם בעל אזרחות אירופאית מעוניין לקחת משכנתא בספרד, יש כמה שאלות חשובות שחשוב לשאול כדי להבין את התהליך והתנאים. הנה 10 שאלות שיכולות לסייע:

1. מהם התנאים הבסיסיים לקבלת משכנתא לאזרח אירופאי בספרד?

• האם יש דרישות מיוחדות לאזרחים לא ספרדים?

2. מהו שיעור הריבית הממוצע במשכנתאות בספרד?

• האם קיימים הבדלים בין סוגי משכנתאות שונות (ריבית קבועה, ריבית משתנה)?

3. כמה אחוז מהנכס ניתן לממן בעזרת המשכנתא?

• האם יש מגבלות על גובה המימון לאזרחים זרים?

4. מהם המסמכים הנדרשים להגשת בקשה למשכנתא?

• האם יש מסמכים ייחודיים שנדרשים לאזרחים אירופאים?

5. כמה זמן לוקח התהליך לקבלת אישור למשכנתא?

• מהן השלבים בתהליך ומה הצעדים שיש לבצע?

6. מהם העלויות הנלוות לקבלת המשכנתא?

• האם יש עמלות נוספות, מסים, ביטוחים וכדומה?

7. האם יש הבדלים בתנאי המשכנתא בין הבנקים השונים בספרד?

• כיצד ניתן להשוות בין הצעות שונות?

8. האם ניתן לקבל ייעוץ מקצועי ממומחה למשכנתאות?

• מי יכול לסייע במציאת המשכנתא המתאימה?

9. האם יש מגבלות או חוקים מיוחדים לאזרחים זרים הרוכשים נכסים בספרד?

• האם יש תקנות שונות לתושבים לעומת אזרחים שאינם תושבים?

10. כיצד המשכנתא משפיעה על המיסים שיש לשלם?

• מה ההשפעה של המשכנתא על דוחות המס והתחייבויות המס?

שאלות אלה יסיעו לנו בעלי דרכון אירופאי  לקבל תמונה ברורה יותר על התהליך והדרישות בקבלת משכנתא בספרד. 

מתחילים בניתוח מעמיק על משכנתא בספרד קדימה או בקיצור ¡adelante! (אדלנטה)

שאלה 1.קבלת משכנתא בספרד עבור אזרח אירופאי תלויה בכמה תנאים בסיסיים. הנה סקירה כללית של הדרישות המרכזיות:

1. מסמכים והוכחת זהות:

• דרכון בתוקף או תעודת זהות אירופאית.

• מספר תושב זר (NIE) המוענק לכל מי שמתגורר בספרד באופן זמני או קבוע.

2. הוכחת הכנסות:

• תלושי משכורת מה-3-6 חודשים האחרונים.

• דיווחי מס הכנסה (אם יש).

• דו"חות בנק מה-3-6 חודשים האחרונים.

• מכתבים ממעסיק או ראיות על הכנסות נוספות.

3. אחוז מימון:

• לרוב, הבנקים בספרד יעניקו משכנתא עד 70% מערך הנכס עבור זרים, כלומר נדרש להביא הון עצמי של לפחות 30%.

4. היסטוריית אשראי:

• חלק מהבנקים יבדקו את היסטוריית האשראי במדינת המוצא שלך.

• חשוב להראות היסטוריית אשראי טובה וללא חובות בעייתיים.

5. הערכה של הנכס:

• הבנק ידרוש הערכה של הנכס על ידי מעריך מורשה בכדי לקבוע את שוויו המדויק.

6. ביטוח חיים ונכס:

• רבים מהבנקים ידרשו רכישת ביטוח חיים וביטוח נכס כחלק מתנאי המשכנתא.

7. תנאים נוספים:

• פתיחת חשבון בנק בספרד.

• התחייבות לשלם את המשכנתא בתשלומים חודשיים במשך תקופה מסוימת, בדרך כלל בין 20 ל-30 שנים.

על אף שהרשימה הזו מקיפה את רוב הדרישות, תמיד כדאי לבדוק ישירות מול הבנקים או מול יועץ משכנתאות שנותן פתרונות פיננסים אפקטיביים.

יחס החזר למשכנתא (Debt-to-Income Ratio) בספרד הוא אחד מהמדדים החשובים שהבנקים משתמשים בהם כדי להעריך את יכולתך להחזיר את ההלוואה. יחס החזר זה מבטא את החלק מההכנסה החודשית שלך המוקדש לתשלומי המשכנתא, ולרוב כולל גם התחייבויות חוב נוספות כמו הלוואות אישיות או תשלומים על כרטיסי אשראי.

בכלליות, הבנקים בספרד מבקשים שיחס ההחזר למשכנתא לא יעלה על 30%-40% מההכנסה החודשית נטו שלך. כלומר, סכום ההחזר החודשי של המשכנתא ביחד עם התחייבויות אחרות לא צריך לעלות על אחוז זה מההכנסה הפנויה שלך לאחר תשלומי מיסים וניכויים אחרים.

דוגמה לחישוב יחס החזר:

נניח שההכנסה החודשית נטו שלך היא 3,000 אירו. בהתאם ליחס ההחזר של 40%:

• מקסימום החזר חודשי למשכנתא יהיה: 3,000 * 0.40 = 1,200 אירו.

גורמים שמשפיעים על יחס ההחזר:

1. הכנסות חודשיות נטו: ככל שההכנסה החודשית נטו גבוהה יותר, כך ניתן להקצות יותר סכום להחזר המשכנתא.

2. התחייבויות אחרות: חובות או הלוואות נוספות יורידו את הסכום שניתן להקצות למשכנתא.

3. תקופת המשכנתא: ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך התשלום החודשי יהיה נמוך יותר, ויקל על עמידה ביחס ההחזר הנדרש.

4. ריבית המשכנתא: ריבית גבוהה תעלה את הסכום החודשי להחזר ולכן תשפיע על יחס ההחזר

כלומר לסיכומו של עניין מהניתוח שלי אנחנו רואים שספרד מסתכלת באופן דומה יחסית על עניין יחס החזר לגבי עומס חוב של נוטלי המשכנתאות.

שאלה 2.- האם יש דרישות מיוחדות לאזרחים לא ספרדים? 

( כלומר למשקיעים בספרד בעיקר?(

כן, יש דרישות מיוחדות לאזרחים לא ספרדים (זרים) שרוצים לקבל משכנתא בספרד. הנה כמה מהדרישות המיוחדות וההבדלים שזרים צריכים לקחת בחשבון:

מספר תושב זר (NIE):

כל אזרח זר צריך להוציא מספר NIE (Número de Identificación de Extranjero) לפני שיוכל לרכוש נכס או לפתוח חשבון בנק בספרד.

הוכחת הכנסות:

כמו אצל תושבים מקומיים, יש צורך בהוכחת הכנסות, אך זרים צריכים לעיתים להגיש מסמכים נוספים, כמו תלושי משכורת מתורגמים ואישורים על הכנסות ממדינות המקור.

היסטוריית אשראי:

בנקים בספרד יכולים לבדוק את היסטוריית האשראי שלך במדינת המוצא. ייתכן שתתבקש להמציא דוחות אשראי ממדינת המוצא שלך.

אחוז מימון:

הבנקים בספרד מציעים לרוב לזרים משכנתאות בשיעור מימון נמוך יותר מאשר לתושבים ספרדים. לרוב המימון המקסימלי לזרים הוא עד 70% מערך הנכס.

הוכחת נכסים והתחייבויות:

ייתכן שתידרש להמציא אישורים על נכסים והתחייבויות במדינת המוצא שלך.

פתיחת חשבון בנק:

חובה לפתוח חשבון בנק בספרד לצורך ניהול המשכנתא ותשלומים נוספים הקשורים לנכס.

ביטוח חיים ונכס:

כמו אצל תושבים מקומיים, זרים יידרשו לרכוש ביטוח חיים וביטוח נכס כחלק מתנאי המשכנתא.

חוות דעת משפטית:

מומלץ לקבל חוות דעת משפטית מאיש מקצוע הבקיא בחוקי הנדל"ן הספרדיים, במיוחד כשמדובר בזרים.

מדיניות בנקים משתנה:

יש בנקים שיכולים להיות מחמירים יותר כלפי זרים בהשוואה לתושבים מקומיים. לפיכך, מומלץ לפנות לכמה בנקים או להתייעץ עם יועץ משכנתאות המכיר את התנאים והדרישות השונות.

דרישות ספציפיות לפי סוג התושבות:

התנאים יכולים להשתנות בהתאם למעמד התושבות של הלווה (למשל, תושב חוץ לעומת תושב חלקי או קבוע).

שאלה 3.- מהו שיעור הריבית הממוצע במשכנתאות בספרד? 

על פי המידע שבדקתי שנכון ל03/08/2024 :

הריבית הממוצעת למשכנתאות חדשות בספרד משתנה בהתאם לסוג המשכנתא. נכון למאי 2024, הריבית הממוצעת למשכנתאות חדשות על דירות הייתה 3.25% ( INE ) . עם זאת, שיעור זה יכול להיות גבוה יותר עבור בנקים וסוגי משכנתאות ספציפיים. לדוגמה, התעריפים יכולים להגיע לסביבות 5.4% עם בנקים כמו CaixaBank, בעוד שאחרים כמו Sabadell מציעים תעריפים קרובים יותר ל-4.76% ( Homevest ) . בנוסף, התעריפים עבור תושבי חוץ יכולים להיות שונים, עם הצעות בסביבות 2.80% מבנקים כמו Sabadell, בהתאם לתנאים וההגבלות ( Homevest ) .

לעוד מידע תוכלו לקרוא פה כלומר ב INE ( המכון הלאומי לסטסטיסטיקה של ספרד)

כמו בשוק המשכנתאות במולדת שלנו ישראל גם בספרד יש לנתח את השוק ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות שנותן פתרונות פיננסים אקטיביים.

מדד היוריבור: הסבר פשוט והשפעתו על המשכנתא שלך

מהו מדד היוריבור?

מדד היוריבור (Euribor) הוא למעשה הריבית הבין-בנקאית באירופה. הוא משקף את הריבית שבה בנקים אירופאים מוכנים להלוות כסף זה לזה. מדד זה משמש כנקודת ייחוס חשובה לחישוב הריבית במשכנתאות רבות, במיוחד באירופה, ובכלל זה בספרד.

איך מדד היוריבור משפיע על המשכנתא שלי?

• משכנתאות בריבית משתנה: אם יש לך משכנתא בריבית משתנה, הריבית שאתה משלם נקבעת על בסיס מדד היוריבור, בתוספת תוספת ריבית קבועה שהבנק גובה. כלומר, אם מדד היוריבור עולה, גם הריבית שאתה משלם על המשכנתא עולה, ולהיפך.

• חשיבות מדד היוריבור: מדד היוריבור משמש כמעין "ברמטר" לשינויים בשוק ההון. כאשר הכלכלה האירופית חזקה ויציבה, מדד היוריבור נוטה להיות נמוך, וכתוצאה מכך גם הריביות על המשכנתאות נמוכות. לעומת זאת, בתקופות של אי-וודאות כלכלית, מדד היוריבור עלול לעלות, וכתוצאה מכך גם הריביות על המשכנתאות יעלו.

מדוע חשוב לעקוב אחר מדד היוריבור?

• תכנון תקציב: אם יש לך משכנתא בריבית משתנה, חשוב לעקוב אחר מדד היוריבור כדי להעריך את ההשפעה הפוטנציאלית שלו על ההחזר החודשי שלך.

• החלטות פיננסיות: הבנת הקשר בין מדד היוריבור למשכנתא שלך יכולה לעזור לך לקבל החלטות פיננסיות מושכלות, כמו למשל האם כדאי לשקול לפרוע את המשכנתא או לעבור למשכנתא בריבית קבועה.

מה המשמעות של עלייה במדד היוריבור?

עלייה במדד היוריבור פירושה בדרך כלל כי:

• הריבית על המשכנתאות עולה: עבור בעלי משכנתאות בריבית משתנה, עלייה במדד היוריבור תוביל לעלייה בהחזר החודשי.

• הלוואות יקרות יותר: עלייה במדד היוריבור תجعل את הלוואות הצריכה והמשכנתאות יקרות יותר עבור הצרכנים.

• האטה כלכלית: עלייה במדד היוריבור עשויה להעיד על האטה כלכלית, שכן בנקים יהיו פחות מוכנים להלוות כסף זה לזה.

ירידה במדד היוריבור: מה המשמעות עבורך?

ירידה במדד היוריבור היא חדשות טובות, במיוחד עבור מי שיש לו משכנתא בריבית משתנה.

מה זה אומר בפשטות?

• ריבית נמוכה יותר: כאשר מדד היוריבור יורד, הריבית שאתה משלם על המשכנתא שלך, בדרך כלל, יורדת גם היא. זה אומר שההחזר החודשי שלך עלול לקטון, מה שמשאיר יותר כסף בכיס.

• עידוד לצריכה: ריבית נמוכה מעודדת אנשים לקחת הלוואות ולצרוך יותר, מה שעלול להניע את הכלכלה.

• סביבה כלכלית חיובית: ירידה במדד היוריבור נחשבת בדרך כלל כסימן לסביבה כלכלית חיובית ויציבה.

מה הסיבות לירידה במדד היוריבור?

• מדיניות מוניטרית: בנקים מרכזיים, כמו הבנק המרכזי האירופי, עשויים להוריד את הריבית כדי לעודד צמיחה כלכלית.

• ביקוש נמוך להלוואות: אם הבנקים רואים ביקוש נמוך להלוואות, הם עשויים להוריד את הריבית כדי לעודד את הלקוחות לקחת הלוואות.

• יציבות כלכלית: סביבה כלכלית יציבה וצמיחה כלכלית עשויה להוביל לירידה במדד היוריבור.

מה זה אומר עבורך באופן אישי?

• חיסכון בהוצאות: אם יש לך משכנתא בריבית משתנה, ירידה במדד היוריבור יכולה להוביל לחיסכון משמעותי בהוצאות החודשיות שלך.

• הזדמנות להגדיל את ההחזר: אם אתה מעוניין לפרוע את המשכנתא מהר יותר, ירידה בריבית יכולה להיות הזדמנות להגדיל את ההחזר החודשי שלך מבלי להגדיל את העומס הכספי.

• שיפור היכולת הכלכלית: חיסכון בהוצאות על המשכנתא יכול לשפר את היכולת הכלכלית שלך ולהאפשר לך להשיג יעדים פיננסיים אחרים.

חשוב לזכור:

• לא כל המשכנתאות מושפעות באופן מיידי: ישנם סוגים שונים של משכנתאות, וחלקן עשויות להיות פחות רגישות לשינויים במדד היוריבור.

• שינויים עתידיים: מדד היוריבור הוא דינמי, ויכול להשתנות גם בעתיד.

רוצים לדעת עוד? דברו איתנו – נעזור לכם להשיג משכנתא בין עם לרכישת נכס להשקעה או נכס למגורים בספרד לוקחים משכנתא רק עם קבוצת רפאל פתרונות פיננסים אפקטיביים.

שאלה ששואלים  אותי- רפאל מדד יוריבור זה שווה ערך למדד הפריים אצלנו?

אז התשובה בתכלס לא בדיוק. מדד היוריבור ומדד הפריים הם שני מדדים שונים המשמשים כנקודת ייחוס לחישוב ריביות על הלוואות, אך יש ביניהם הבדלים משמעותיים:

• מדד היוריבור (Euribor):

• מדד בינלאומי: מדד היוריבור משמש כנקודת ייחוס לחישוב ריביות על הלוואות באירופה, והוא משקף את הריבית הממוצעת שבה בנקים אירופיים מוכנים להלוות כסף זה לזה.

• השפעה על משכנתאות: מדד היוריבור משפיע בעיקר על משכנתאות בריבית משתנה באירופה, כולל בספרד.

• תנודתיות: מדד היוריבור רגיש לשינויים במדיניות המוניטרית של הבנק המרכזי האירופי ולמצב הכלכלי באירופה.

• מדד הפריים (Prime Rate):

• מדד מקומי: מדד הפריים הוא מדד מקומי המשמש כנקודת ייחוס לחישוב ריביות על הלוואות בישראל.

• השפעה על משכנתאות: מדד הפריים משפיע על משכנתאות בריבית משתנה בישראל, והוא קשור קשר הדוק להחלטות הריבית של בנק ישראל.

• תנודתיות: מדד הפריים רגיש לשינויים במדיניות המוניטרית של בנק ישראל ולמצב הכלכלי בישראל.

ההבדלים העיקריים:

• גיאוגרפי: היוריבור הוא מדד אירופאי, ואילו הפריים הוא מדד ישראלי.

• גורמים המשפיעים: כל מדד מושפע מגורמים שונים, כמו מדיניות מוניטרית, מצב כלכלי ומאפיינים ספציפיים של כל שוק.

• סוג ההלוואות: שני המדדים משפיעים בעיקר על משכנתאות בריבית משתנה, אך ישנם הבדלים בסוגי ההלוואות הנוספות הקשורות לכל מדד.

לסיכום:

בעוד ששני המדדים משמשים כנקודת ייחוס לחישוב ריביות, הם אינם ניתנים להחלפה. הבנת ההבדלים בין מדד היוריבור למדד הפריים חשובה לכל מי שרוצה להבין את המנגנונים שעומדים מאחורי קביעת הריבית על הלוואות, במיוחד משכנתאות. 

באופן אישי זה מרתק מאוד העניין של עולם המשכנתאות גם בארץ וגם בחול

ההבדל בין משכנתא בריבית קבועה למשכנתא בריבית משתנה בספרד

בחירת סוג המשכנתא הנכונה היא החלטה חשובה ביותר בעת רכישת נכס בספרד. הבחירה בין משכנתא בריבית קבועה לבין משכנתא בריבית משתנה תלויה במספר גורמים, כולל תחזיות לגבי התנהגות שוק הריבית, יציבות ההכנסה של הלווה והנכונות שלו לקחת סיכון.

משכנתא בריבית קבועה

• תשלום קבוע: גובה ההחזר החודשי נשאר זהה לאורך כל תקופת ההלוואה, מה שמקל על תכנון התקציב.

• יציבות: התשלום החודשי אינו מושפע משינויים בשיעור הריבית במשק, מה שמספק תחושת ביטחון.

• ריבית גבוהה יותר: בדרך כלל, הריבית במשכנתאות בריבית קבועה גבוהה יותר בהשוואה למשכנתאות בריבית משתנה, בעיקר בשלבים הראשונים של ההלוואה.

• פחות גמישות: קשה יותר לבצע שינויים בתנאי ההלוואה, כגון החזר מוקדם או הגדלת ההחזר החודשי.

משכנתא בריבית משתנה

• ריבית נמוכה יותר: בתחילת ההלוואה, הריבית במשכנתאות בריבית משתנה נוטה להיות נמוכה יותר בהשוואה למשכנתאות בריבית קבועה.

• גמישות: ניתן לבצע שינויים בתנאי ההלוואה, כגון החזר מוקדם או הגדלת ההחזר החודשי, ללא קנסות.

• סיכון: גובה ההחזר החודשי משתנה בהתאם לשינויים בשיעור הריבית במשק. עלייה בריבית תוביל לעלייה בהחזר החודשי, ולהיפך.

גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון בבחירת סוג המשכנתא:

• תחזיות לגבי התנהגות שוק הריבית: אם צפויים עליות בריבית, משכנתא בריבית קבועה עשויה להיות עדיפה. אם צפויות ירידות בריבית, משכנתא בריבית משתנה עשויה להיות אטרקטיבית יותר.

• יציבות ההכנסה: אם ההכנסה של הלווה יציבה, הוא עשוי לשקול משכנתא בריבית משתנה כדי ליהנות מהריבית הנמוכה בתחילת ההלוואה.

• פרופיל הסיכון: מי שמחפש יציבות ואינו מעוניין בקבלת החלטות פיננסיות תכופות, עשוי להעדיף משכנתא בריבית קבועה. מי שמוכן לקחת סיכון ומעוניין בגמישות, עשוי לשקול משכנתא בריבית משתנה.

מדד היוריבור והשפעתו על משכנתאות בספרד:

• מדד היוריבור: מדד זה משמש כנקודת ייחוס לחישוב הריבית במשכנתאות רבות בספרד, במיוחד במשכנתאות בריבית משתנה.

• השפעה על משכנתאות בריבית משתנה: שינויים במדד היוריבור משפיעים ישירות על גובה ההחזר החודשי במשכנתאות בריבית משתנה. עלייה במדד תוביל לעלייה בהחזר החודשי, וירידה במדד תוביל לירידה בהחזר החודשי.

סיכום:

הבחירה בין משכנתא בריבית קבועה לבין משכנתא בריבית משתנה היא החלטה אישית שתלויה במצבך הפיננסי ובסובלנות שלך לסיכון. חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי כדי לקבל החלטה מושכלת כי כל שקל או יורו במקרה שלנו שתחסכו זה פשוט מבורך.

אוקיי אז תכלס אחרי שהבנו את המנגונים השונים ונכנסו קצת לעומקם של דברים השאלה הבאה שתהיה מעניינת זה- מהן העלויות הנלוות לרכישת נכס בספרד?

רכישת נכס בספרד כרוכה במגוון עלויות נוספות מעבר למחיר הרכישה עצמו. חשוב להיות מודע לכל העלויות האלו לפני שאתם מקבלים החלטה סופית.

הנה כמה מהעלויות הנפוצות:

• מסים:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): מס זה משולם על רכישת נכס יד שנייה ושיעורו משתנה בין האזורים השונים בספרד.

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): מס ערך מוסף המשולם על רכישת נכס חדש.

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): מס על מסמכים משפטיים הקשורים לעסקה.

• מס רכישה נוסף: בדרך כלל ישנו מס נוסף על רישום הנכס בטאבו הספרדי.

• עלויות משפטיות:

• עורך דין: תשלום עבור שירותי עורך דין מקומי המתמחה בנדל"ן.

• נוטריון: תשלום עבור שירותי נוטריון לאישור המסמכים.

• עלויות אחרות:

• שמאות: תשלום עבור שמאות הנכס.

• עמלת סוכן נדל"ן: במידה והשתמשתם בשירותיו של סוכן נדל"ן/מתווך.

• עלויות רישום: עלויות הקשורות לרישום הנכס על שמכם.

• עלויות נוספות: עלויות נוספות יכולות לכלול ביטוח משכנתא, ביטוח נכס, עלויות שיפוץ (אם נדרש) ועוד.

גורמים המשפיעים על העלויות:

• סוג הנכס: נכס חדש או יד שנייה, דירה, בית פרטי או קרקע.

• מיקום הנכס: מחירים ועלויות נלוות משתנים בין אזורים שונים בספרד.

• ערך הנכס: ככל שערך הנכס גבוה יותר, כך העלויות הנלוות יהיו גבוהות יותר.

• סוג העסקה: רכישה ישירה, באמצעות חברה או קרן השקעות.

טיפים חשובים:

• התייעצו עם עורך דין מקומי: עורך דין המתמחה בנדל"ן בספרד יכול לסייע לכם להבין את כל ההיבטים המשפטיים והמסים הכרוכים בעסקה ולהבטיח כי זכויותיכם מוגנות.

• הכינו תקציב מפורט: לפני שאתם מתחילים בתהליך הרכישה, הכינו תקציב מפורט הכולל את כל העלויות הצפויות.

• השוואת הצעות: השוו הצעות ממספר עורכי דין, נוטריונים וסוכני נדל"ן כדי למצוא את האופציה הטובה ביותר מבחינתכם.

לסיכום חברים- חשוב לציין:

• המידע המוצג כאן הוא כללי ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי או פיננסי .

• התקנות והחוקים בנושא נדל"ן בספרד עשויים להשתנות מעת לעת.

אנחנו בקבוצה זמנים לשאלות באופן תמידי תרגישו בנוח לדבר איתנו, אני באופן אישי הכי שמח שיש לתת ערך לציבור הישראלי בדבר משכנתאות ופיננסים בכלל ומשכנתא  בספרד בפרט- זמין וזמינים תמיד ,תודה על הקריאה- עשו והצליחו.