מחשבון לקניית נכס ללא הון עצמי - מותאם לרגולציה
מעוניינים לקבל ייעוץ מקצועי ולממש את הפוטנציאל הכלכלי שלכם?
קניית נכס ללא הון עצמי מאת רפאל בלולו.
קניית דירה ללא הון עצמי זה דבר מעניין מאוד באופן אישי ובטח בעניים שלי כיועץ משכנתאות וכאדם בעל דירה להשקעה בעצמו .
אך מה הפרמטרים לקניית דירה ללא הון עצמי?
בעולם של ריביות גבוהות מהיחס שיהיה בתקופת ריבית 0 ומס רכישה של כ 18 אחוז.
1. ניצול נכסים קיימים כבטוחה- כלומר מינוף נכסים קיימים
2. הלוואות משלימות
3. שותפות עם משקיע
4. ניצול משכנתאות מקסימליות
5. עסקת ליסינג או שכירות עם אופציית רכישה
6. ניצול הטבות ממשלתיות
7. אין פה 7 אבל יש פה סקירה רעיונית וכן אין לראות במאמר זה המלצה
8. נכסים מתחת לשווי שוק
9. השבחת הנכס והעלאת הערך
10. התמקדות בהכנסה פוטנציאלית גבוהה מהנכס
נתחיל:
למרות שתגידו שזה לא חוכמה לקחת דירה שכבר בבעלותינו ולקחת הלאה מינוף וכך לגייס הון עצמי לקניית דירה או במקרים מסויימים לקחת את כל הכסף ולקנות דירה.
אני חושב ההפך:
בסופו של דבר על פי הרגולציה אנחנו לא יכולים לקחת מינוף על דירה קיימת להשקעה בנכס אחר בבנקים .
ולכן עלינו לעשות בדיקה על ידי יועץ משכנתאות מהימן לגבי סך האשראי שלנו מול משכורת נטו+ חסכונות במידה וזה עושה שכל לעיסקה על מנת לראות האם יש בשר או שאין בשר וזכרו עיסקת הון עצמי בהגדרה היא השקעה מסוכנת יותר לכן הטיבול של ההון העצמי פה מקטין סיכון בפני עצמו אבל כאחד מהפרמטרים.
אבל בוא נלך על מקרה אחר.
נניח באופן היפוטטי שיש לאדם משכורת 10 אלף שקל נטו ללא הלוואות מעל שנה וחצי ( 18 חודש) כך שזה באמת הנטו שלו.
והוא רוצה לקנות דירה ב500 אלף שקלים לצורך הדוגמה.
הבעיה שאין לו הון עצמי כלל לעיסקה זו
וכאן נשאלת השאלה איך אותו אדם יכול לקבל משכנתא?
אז נניח הוא לקח 125,000 שזה 25% ממחיר הנכס המבוקש בהלוואה לכל מטרה מבנק X שנותן הלוואה ל18 שנה ב-14% ריבית לצורך הדוגמה
שזה יוצא על פי מחשבון המשכנתא באתרנו:
בשיערוך – 1,588 שקלים.
כלומר יש לאותו בחור עם ה10 אלף שקלים
נטו חדש של 8,412 מתוך זה הבחור לקח 39.5 אחוז
שזה בשיערוך 3,322 שקלים שהוא רשאי לשלם לטובת המשכנתא ונניח והריבית הממוצעת של המשכנתא שלו היא סביב ה 5 אחוז
זה לצורך הדוגמה כמובן בלבד.
הוא יוכל לקחת נכס ב100 אחוז מימון של 500 אלף שקל .
ברק 3,601 שקלים חדשים בחודש! נשמע כיף לא?
רווחי שקונים דירה במחיר שוק בכלל ובטח באפס הון עצמי
בפרט זה מתכון לדעתי האישית לאסון כלכלי טוטאלי.
ולכן:
נכנס למשוואה העניין הקריטי של קניית נכס מתחת למחיר השוק ופוטנצייל הרווח העתידי שלו.
כי תסכימו איתי שאין דבר כזה השקעה שנכנסים הלאה בדיעבד על מנת להפסיד בטח במידה ואנחנו שוקלים רכישת נכס ללא הון עצמי .
לכן הפרמטרים של הבנת השוק וקניית עיסקה מתחת למחיר השוק כדי שהרווח יהיה בקנייה קריטית מאוד והתוספת החשובה של פוטנצייל השבחה גם הוא מעלה לנו את סיכויי ההצלחה כעיסקה רווחית.
ואת זה צריך לדעת לעשות הן בפאן המימוני המורכב ובניית אסטרטגיית מימון מותאמת אישית והן בנכס הנדל"ני עצמו של בחינת השוק יתרונות -חסרונות ובחינת סיכוי סיכון מול התא המשפחתי שלכם.
המדריך המקיף לקניית נכס ללא הון עצמי בישראל
הקדמה
החלום לרכוש נכס בישראל הוא שאיפה משותפת לרבים, אך עבור רבים מאיתנו, הצורך בהון עצמי משמעותי מהווה מכשול גדול. החדשות הטובות הן שישנן דרכים יצירתיות ומעשיות לרכוש נכס ללא הון עצמי, ובהתאם לרגולציות הבנקים בישראל. במדריך זה נחקור את האפשרויות העומדות בפניכם, נציג טיפים חשובים ונדריך אתכם צעד אחר צעד בדרך להגשמת החלום.
תוכן עניינים
- למה לרכוש נכס ללא הון עצמי?
- הבנת הרגולציות הבנקאיות בישראל
- הפתרונות הפיננסיים הזמינים
- המחשבון המותאם לרגולציה שלנו
- איך להשתמש במחשבון בצורה מיטבית
- טיפים חשובים לפני הרכישה
- סיפורי הצלחה של אנשים כמוכם
- שאלות נפוצות
- סיכום
- צרו קשר לקבלת ייעוץ מקצועי
למה לרכוש נכס ללא הון עצמי?
יתרונות ההשקעה בנדל"ן
- הזדמנות להגדלת ההון העצמי: נכסים נוטים להעריך בערכם לאורך זמן, מה שמאפשר לכם להגדיל את ההון האישי שלכם.
- הכנסה פסיבית: השכרת הנכס יכולה לספק הכנסה חודשית קבועה.
- גיוון תיק ההשקעות: נדל"ן הוא נכס מוחשי המגוון את תיק ההשקעות שלכם.
התגברות על מכשולים פיננסיים
- ניצול כלים פיננסיים: באמצעות הבנה נכונה של האפשרויות, ניתן לעקוף את הצורך בהון עצמי ראשוני.
- הזדמנות לאנשים עם הכנסה יציבה: אם יש לכם הכנסה חודשית יציבה, תוכלו לנצל זאת לקבלת מימון מתאים.
הבנת הרגולציות הבנקאיות בישראל
מה אומרות הרגולציות?
הרגולציות הבנקאיות בישראל מגדירות את תנאי המימון לרכישת נכסים, כולל הגבלות על שיעורי המימון וההחזר החודשי המותר.
- מימון מקסימלי: הבנקים מאפשרים מימון עד 75% משווי הנכס.
- יחס החזר להכנסה: ההחזר החודשי לא יעלה על 39.5% מההכנסה החודשית נטו לאחר הפחתת הלוואות קיימות.
איך ניתן לעקוף את הצורך בהון עצמי?
באמצעות שילוב של הלוואות נוספות, שותפויות או הון עצמי ממקורות אחרים, ניתן להשיג את ה-25% הנותרים הדרושים לרכישת הנכס.
הפתרונות הפיננסיים הזמינים
הלוואות משלימות
- הלוואה על חשבון נכס קיים: אם בבעלותכם נכס אחר, תוכלו לקבל הלוואה כנגדו.
- הלוואות פרטיות: פנייה לגופים פיננסיים חוץ-בנקאיים.
שותפויות והשקעות משותפות
- חבירה למשקיעים אחרים: שותפות עם חברים או בני משפחה לרכישה משותפת.
- קרנות השקעה בנדל"ן: הצטרפות לקרנות המאפשרות השקעה בנכסים ללא צורך בהון עצמי גבוה.
המחשבון המותאם לרגולציה שלנו
כדי לסייע לכם בתכנון הפיננסי, פיתחנו מחשבון ייחודי המותאם לרגולציות הבנקים בישראל. המחשבון יאפשר לכם להבין בדיוק איזה נכס אתם יכולים להרשות לעצמכם, תוך התחשבות בהכנסות, בהלוואות קיימות ובריביות השוק.
איך להשתמש במחשבון בצורה מיטבית
- הכנסת נתונים מדויקים: ודאו שאתם מזינים את ההכנסה החודשית נטו המדויקת ואת סך ההחזרים החודשיים של הלוואות קיימות.
- הבנת התוצאות: קראו בעיון את הניתוח שהמחשבון מספק, כולל ההחזרים החודשיים, ההוצאות הנלוות והתחזית לשנתיים הקרובות.
- השוואת תרחישים: נסו להזין תרחישים שונים (לדוגמה, הפחתת הלוואות קיימות) כדי לראות איך זה משפיע על היכולת שלכם.
טיפים חשובים לפני הרכישה
בדיקת יכולת ההחזר
- היו ריאליסטיים: אל תמתחו את עצמכם מעבר ליכולת הכלכלית שלכם.
- השאירו מרווח בטחון: קחו בחשבון הוצאות בלתי צפויות או שינויים בהכנסה.
התייעצות עם מומחים
- יועץ משכנתאות: יכול לסייע לכם לקבל תנאים טובים יותר ולהבין את האפשרויות.
- יועץ פיננסי: יעזור לכם בתכנון התקציב וההשקעות הנוספות.
בדיקת הנכס
- בדיקה משפטית: ודאו שאין בעיות משפטיות או שעבודים על הנכס.
- בדיקה הנדסית: בדקו את מצב הנכס כדי למנוע הוצאות עתידיות בלתי צפויות.
סיפורי הצלחה של אנשים כמוכם
יעל ודוד מתל אביב
יעל ודוד, זוג צעיר עם הכנסה יציבה אך ללא הון עצמי, השתמשו במחשבון שלנו וגילו שהם יכולים להרשות לעצמם דירה בפריפריה. לאחר התייעצות עם יועץ משכנתאות, הם קיבלו מימון מלא ורכשו את הדירה הראשונה שלהם.
מיכאל מחיפה
מיכאל, רווק בן 35, החליט להשקיע בנדל"ן. באמצעות הלוואה פרטית ומשכנתא, הוא רכש נכס מניב שהחל לספק לו הכנסה פסיבית חודשית.
שאלות נפוצות
האם הבנקים מאשרים משכנתא ללא הון עצמי?
בדרך כלל, הבנקים דורשים הון עצמי של לפחות 25%. עם זאת, באמצעות הלוואות משלימות ופתרונות יצירתיים, ניתן להגיע למימון מלא.
מה הריבית הצפויה על הלוואות משלימות?
הריבית על הלוואות משלימות עשויה להיות גבוהה יותר ממשכנתא רגילה. חשוב לבדוק ולהשוות בין ההצעות השונות.
האם זה מסוכן לרכוש נכס ללא הון עצמי?
כמו בכל השקעה, יש סיכונים. חשוב לוודא שההחזרים החודשיים מתאימים ליכולת הכלכלית שלכם ולהיות מודעים לשינויים אפשריים בשוק ובריבית.
כלומר
רכישת נכס ללא הון עצמי היא לא רק חלום, אלא מציאות אפשרית עבור רבים. עם תכנון נכון, שימוש בכלים פיננסיים מתאימים והתייעצות עם מומחים, תוכלו גם אתם להצטרף לשוק הנדל"ן הישראלי וליהנות מהיתרונות הרבים שהוא מציע.
אל תתנו למכשולים לעמוד בדרככם. התחילו את המסע שלכם היום!
